本报记者 苏向杲 杨 洁

　　自10月25日国有大行等买卖银行批量下调存量房贷利率后，存量房贷利率订价机制也迎来调理。

　　10月31日，国有六大行均发布公告称，将从11月1日起，连续对买卖性个东谈主住房贷款利率实行新的订价机制。

　　新订价机制主要包括两方面内容：一是调理贷款利率在LPR（贷款市集报价利率）基础上的加点值（以下简称“加点值”，可为负值）；二是变更重订价周期的商定。

　　偏离度超30BP可协商调理

　　本年9月29日，中国东谈主民银行（以下简称“央行”）发布的《对于完善买卖性个东谈主住房贷款利率订价机制的公告》（中国东谈主民银行公告〔2024〕第11号）（以下简称《公告》）暗意，自2024年11月1日起，浮动利率买卖性个东谈主住房贷款与寰宇新披发买卖性个东谈主住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款东谈主可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新披发浮动利率买卖性个东谈主住房贷款置换存量贷款。

　　10月31日，为落实《公告》，国有六大行完善了存量房贷利率订价机制。

　　凭证新订价机制，已披发的以LPR为订价基准的浮动利率买卖性个东谈主住房贷款（包含首套、二套及以上个东谈主住房贷款，公积金组合贷款中的买卖性个东谈主住房贷款部分）借款东谈主，可进取述银行恳求变更借款公约中的订价要求商定，包括：调理贷款利率在LPR基础上的加点值；变更重订价周期的商定。

　　从加点值调理表情来看，国有六大行提到，借款公约商定的加点值比寰宇新披发房贷利率平均加点值高30BP以上的，可恳求调理加点值；调理后的加点值不低于寰宇新披发房贷利率平均加点值加30BP，且不低于所在城市房贷利率加点下限（如有）。具体加点值凭证市集供求、客户资信情况、贷款担保变化等身分细则。

　　其中，寰宇新披发房贷利率平均加点值=央行最新公布的上季度寰宇新披发房贷平均利率-该利率对应季度内各月5年期以上LPR的算术平均值。

　　借款东谈主该如何判断我方的存量房贷利率加点值是否好像调理？对此，中国银行例如称，“存量房贷利率常态化调理是加点值之间的比拟和下调。不错将贷款的LPR加点值与寰宇新披发房贷利率平均加点值+30BP进行比拟，如若贷款的LPR加点值高，则可恳求将贷款加点值下调至寰宇新披发房贷利率平均加点值+30BP。”

　　例如，借款东谈主的贷款利率为LPR-20BP，央行最新公布的寰宇新披发房贷利率为3.33%，磋商到对应季度（即7月份至9月份）公布的5年期以上LPR平均为3.85%，则寰宇新披发房贷利率平均加点值为-52BP（3.33%-3.85%）。寰宇新披发房贷利率平均加点值+30BP为-22BP（-52BP+30BP），借款东谈主的贷款加点值为-20BP，高于-22BP，则可恳求下调至-22BP，下调后的贷款利率为LPR-22BP。

　　招联首席接洽员董希淼对《证券日报》记者分析称，在存量房贷与新增房贷利率偏离度卓绝30BP时，允许借款东谈主与银行协商调理加点，有助于缓解潜在购房者的不雅望激情，责备借款东谈主房贷利息开销。

　　东方金诚首席宏不雅分析师王青对记者补充称，加点值调理部分，意味着存量房贷利率会较快跟进新披发房贷利率同步下调，这么基于新老房贷利率差的提前偿还房贷的必要性就会权贵下落。

　　从对买卖银行的影响来看，王青暗意，存量房贷利率较快跟进新披发房贷利率下调，对净息差会有一定下拉作用。就不同重订价周期而言，雷同基于合座房贷期限大批较长，其间可能要经验几轮利率上行及下行波动，因此恒久来看不同的重订价周期对银行净息差的影响为中性。

　　中国邮政储蓄银行接洽员娄飞鹏也暗意，优化贷款利率订价机制，调理重订价周期等，有助于更好贵重银行和借款东谈主两边的正当职权，更好按照市集化原则开展住房按揭贷款业务。

　　重订价周期变更

　　除加点值调理以外，重订价周期变更亦然新订价机制的又一大亮点。

　　此前不少贷款东谈主觉得，房贷利率重订价周期辅助为1年，不可实时反馈市集供需变化，容易形成新老房贷利差过大等情况。而本次调理，国有六大行明确，取消了房贷利率重订价周期最短为1年的为止。

　　重订价周期，即贷款公约商定的利率随订价基准调理的时本事隔。对借款东谈主而言，重订价周期裁汰后，如若LPR下调，则不错在较短期间内享受房贷利率下调的公正。

　　国有六大行暗意，变更后，重订价周期可取舍三个月、六个月或一年。新的重订价日从原公约重订价日起算，按每满三个月、六个月或一年的对日细则，即重订价周期取舍三个月的，每年有四个重订价日；重订价周期取舍六个月的，每年有两个重订价日；重订价周期取舍一年的，每年唯唯一个重订价日。

　　“对借款东谈主而言，重订价周期既不是越短越好，也不是越长越好，主要的考量身分应是市集利率走势——如若利率处于下行趋势，重订价周期短，利率下落能更快体现，导致贷款实质利率更快下落；如若利率处于上行趋势，重订价周期短，利率上涨也将更快体现，导致实质利率更快上涨。因此，借款东谈主应付利率走势进行研判，取舍重订价周期。现在，市集利率或有下落空间，借款东谈主可凭证需要取舍较短的重订价周期。”董希淼说谈。

　　有意于促消耗稳楼市

　　国有六大行还公告了新订价机制的其他操作细节。

　　在固定房贷利率调理方面，国有六大行提到，固定利率或选拔基准利率订价的个东谈主住房贷款，如需恳求变更借款公约订价要求商定，须先调节为以LPR为订价基准的浮动利率贷款。调节时，加点值就是原公约利率水平与最近一个月相应期限LPR的差值。调节收效后，在贷款剩余期限内，不可恳求转回按固定利率或基准利率订价。

　　由于部分一线城市房贷利率调理也受当地计策影响，因此这些地点订价机制的握行也备受暄和。对此，中国银行提到，北京、上海、深圳二套房借款东谈主，如借款东谈主所在城市有房贷利率计策下限，则调理后的利率加点值取常态化调理宗旨值（即寰宇新披发房贷利率加点值+30BP）与当地利率计策下限孰高值。如当地计策下限高于常态化调理宗旨值，则调理后的房贷加点值仍不可低于当地房贷利率计策下限。

　　谈及新订价机制的合座影响，董希淼暗意，在利率下行周期，调理举止有助于进一步责备借款东谈主住房消耗背负，提振住户住房消耗的意愿和才智，促进金融与房地产良性轮回，鼓舞房地产市集止跌回稳。

　　中指接洽院计策接洽总监陈爱静也对《证券日报》记者暗意，新的房贷利率订价机制落地后，个东谈主购房后的存量房贷利率调理将愈加纯真，当存量房贷利率昭着偏高时，借款东谈主不错更快调理房贷利率，有助于流露市集预期，促进新增购房需求的开释。

服务剪辑：何松琳